Por Pedro J. Martínez Recalde, abogado (*)
Poco más de una semana ha tardado el Gobierno de la nación en corregir, matizar y ampliar la regulación de la moratoria hipotecaria adoptada como consecuencia de la crisis del coronavirus. Así, el 18 de marzo se publicó el primer decreto, RDLey 8/2020 de 18 de marzo, que contenía la primera regulación de la moratoria de la deuda hipotecaria, siendo modificada en profundidad por el RDLey 11/2020 de 31 de marzo.
Si queréis consultarlo con las correspondientes modificaciones en la página de noticias jurídicas ya consta convenientemente actualizado.
La modificación se hacía imprescindible por la precipitación con la que fue redactada la primera. No sabemos si la precipitación obedecía a la urgencia real de la situación o era debida a la emergencia de comparecer cada cinco minutos para aparentar un control de la situación que, me temo, dista mucho de ser real. Cada cual que sume, reste y saque sus propias conclusiones.
La precipitación era patente puesto que regulando una moratoria se les había olvidado la duración de la misma. Sí, sí, no es broma. También se les olvidó precisar si los requisitos para acceder a la moratoria debían cumplirse de modo conjunto o bastaba con cumplir con uno de ellos para poder optar a la moratoria. Como personalmente veía argumentos suficientes para adoptar qualquiera de las dos posiciones decidí consultarlo a los compañeros de la Oficina de Mediación Hipotecaria del Ayuntamiento de Pamplona y hubo división de opiniones. Yo ante la duda opté por la interpretación más favorable para los afectados. ¡Ay mísero de mí! ¡Ay infelice!
Esta cuestión, entre otras, ha venido a zanjarla la modificación introducida que, aunque lejos de la perfección, aclara alguna de las cuestiones arriba indicadas, en perjuicio de los afectados, claro. Por otro lado, para ser justos, amplía los supuestos de bienes a los que resulta de aplicación. No todo va a ser dar palos.
Vamos con el análisis.
1.- ¿Qué operaciones hipotecarias pueden verse afectadas?
El artículo 7 recoge las siguientes:
- Las destinadas a la adquisición de vivienda habitual.
- Las que recaigan sobre inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales. Que han de ser personas físicas y cumplir los requisitos del artículo 5 de la Ley del IVA.
- Las viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y por las que el propietario y arrendador sea persona física que haya dejado de percibir la renta correspondiente desde la entrada en vigor del estado de alarma o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.
Por lo tanto, para el que lo tenga, quedan fuera el apartamento de Candanchú, el terreno del pueblo, la huerta, el chalet de Salou,… Salvo que vivas allí habitualmente.
2.- Requisitos del deudor: Situación de vulnerabilidad.
Ya hemos concretado cuál es la finalidad exigida para que la operación hipotecaria quede dentro de las que pueden ser objeto de moratoria. Ahora vamos con la situación del deudor.
Esta aparece regulada en el artículo 8 del Real Decreto Ley 8/2020, de 18 de marzo, que exige que concurran en el deudor una serie de requisitos para considerar que está en situación de vulnerabilidad económica, para lo que remite al artículo 16 del RDLey 11/2020, de 31 de marzo. (Por cierto, aunque el RDLey 11/2020, de 31 de marzo, no lo recoge expresamente entiendo derogados los artículos 9 y 11 del RD 8/2020, de 18 de marzo, que se refieren a lo mismo. Podían haber modificado dichos artículos, aun reproduciendo el contenido del artículo 16, y nos hubiesen ahorrado una remisión absurda)
Pero cuidado. Aquí habla de contratos de préstamo con garantía hipotecaria. ¿Y si el contrato garantizado no es un préstamo sino, por ejemplo, una cuenta de crédito? ¿Ha sido un nuevo lapsus del legislador o ha sido intencionado? Este supuesto puede ser infrecuente en el caso de consumidores, pero no lo es en el caso de autónomos y profesionales. Yo me inclino por la opción del lapsus, sobre todo, teniendo en cuenta que el artículo 7 habla de la deuda hipotecaria. Aunque esto seguro que lo vemos desde distintas perspectivas en función de quien sea nuestro cliente. Nos dedicamos a eso.
2.1.- Requisitos vulnerabilidad.
Ahora sí, ya precisa el artículo 8, en su nueva redacción, que se han de
dar “todos” los requisitos recogidos en el artículo 9:
- Estar en desempleo o, si es empresario, que sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída en su facturación de al menos un 40%. Aquí ya empieza la primera duda al separar ingresos de facturación: ¿a qué ingresos se refiere? ¿pueden no tener que ver con su actividad? ¿si son ingresos y no facturación puede dar igual el porcentaje? ¿cuál sería la sustancialidad de esa caída en caso de ser diferente?
- Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria 3 veces el IPREM (1.613,52.- €). Con ciertos incrementos en función de tener hijos a su cargo, mayores de 65 años, discapacitados,… Os dejo aquí el enlace. (Yo también hago remisiones).
- Que el total de las cuotas hipotecarias de los bienes a los que se refiere el artículo 19 más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente,
telefonía fija y móvil y comunidad de propietarios) resulte igual o superior al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar.
- Y el cuarto requisito es que la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de acceso a la vivienda. Y tu dirás. ¿cómo se mide eso? Pues lo dice el propio decreto: cuando el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria (suma de las cuotas) sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3. (Ojo para los que
somos de letras, tiene que ser el resultado de la división lo que se haya multiplicado por 1,3) Pero no nos dice cuál es el punto de comparación. ¿Será el mes anterior? ¿El año anterior? ¿Será un pájaro? ¿Será un avión?,…
2.2- Acreditación del cumplimiento de requisitos.
El artículo 17 recoge las formas de acreditarlo. Lo más gracioso es que enumera el cómo hay que probar las cuestiones sencillas de probar y silencia las complicadas. ¿Cómo se prueba que uno está en desempleo? Con un certificado de la entidad gestora. Esto se le ocurre al letrado más bisoño. Pero, ¿Cómo se prueba que tu facturación un mes con otro ha descendido un 40%? ¿Con tus libros de cuentas? ¿Y si no estás obligado a llevar contabilidad? ¿Con los extractos bancarios? ¿Y si tu cliente es un comercio que cobra en efectivo?,… Sobre esto no dice nada. Entiendo que por cualquier medio válido en Derecho, pero me temo que en muchos casos va a quedar a la libre apreciación por parte de la entidad financiera.
3.- ¿Hay moratoria hipotecaria para los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores?
Pues en este caso, si ellos se encuentran en situación de vulnerabilidad económica, entiendo que con los criterios de este Real Decreto y no con los del Código de Buenas Prácticas Bancarias, resucitamos el arrumbado beneficio de excusión. Sí, en este caso pueden exigir que el acreedor antes de proceder contra ellos haya agotado el patrimonio del deudor principal; aunque hubiere renunciado al beneficio de excusión.
La aplicación práctica de este precepto augura grandes momentos de devanarse los sesos porque va a resultar un tanto complicada. ¿Se somete a los requisitos de solicitud y acreditación como en el caso de los deudores principales? Si es así el precepto es inútil. Prácticamente, no hay tiempo material, teniendo en cuenta el cierre de los juzgados a estos efectos, para que esta situación acaezca (demanda, traslado, oposición,…). Pero, si damos por supuesto que nuestro sabio legislador no aprueba preceptos inútiles (lo cual igual es mucho dar por supuesto), ¿este precepto será de aplicación a fiadores que queden en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la crisis del coronavirus aunque el momento sea posterior? ¿Por qué no?
4.- Tramitación de la moratoria hipotecaria por coronavirus.
4.1.- Solicitud.
La solicitud se puede hacer entendemos que desde el momento de la publicación del Real Decreto Ley 8/2020, de 18 de marzo, hasta transcurridos 15 días desde la finalización del Estado de Alarma. Aunque el texto del artículo dice que es hasta quince días después de la vigencia del propio Real Decreto Ley, entiendo que se refiere a la finalización del Estado de alarma decretado y de sus prórrogas, si las hubiere. De lo contrario el Decreto no deja de estar vigente hasta que otra norma lo derogue expresa o tácitamente, que sería absurdo por la propia finalidad del Decreto de atender a unas necesidades concretas creadas por la situación excepcional que vivimos.
El plazo se puede quedar muy corto por varias razones. La duración del Estado de Alarma es a día de hoy incierta. Las declaraciones de impuestos se presentan de forma trimestral siendo el medio más objetivo para que los trabajadores por cuenta propia acrediten el descenso en el nivel de ventas pueden no haberse producido antes de transcurridos los quince días de la finalización del Estado de Alarma para establecer una comparativa. Y, sobre todo, porque me temo que las consecuencias económicas que genere esta crisis pueden ir bastante más allá de la fecha final del estado de alarma. Parece poco probable que a los quince días de finalizado el Estado de Alarma estemos atando los perros con longaniza como si estuviésemos en el país de jauja. Confiemos en que si se cumplen mis vaticinios se sepa reaccionar ampliando la medida o adoptando otras.
A la solicitud se deben acompañar los documentos previstos en el artículo 17 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo de 2020. (Nueva remisión, de BOE a BOE y tiro porque me toca). Y, además contempla un supuesto curioso: si no puedes aportar alguno de los documentos, o todos, lo puedes sustituir por una mera declaración responsable en la que digas que cumples con todos los requisitos y que los aportarás dentro del mes siguiente a la declaración del estado de alarma.
Este sí es el punto en el que puede haber algún listillo, que lo habrá, que quiera colársela a la entidad financiera y que justificarían las penas del infierno previstas en el artículo 16: indemnización de daños y perjuicios y gastos. ¿Que son los gastos sino daños y perjuicios? Se podían haber ahorrado el artículo entero con simplemente aplicar los preceptos de responsabilidad previstos en nuestros queridos Código Civil o Fuero Nuevo, que entiendo serían de aplicación de no haber dicho nada. Y que entiendo de aplicación también a la entidad financiera en caso de denegación injustificada.
4.2 Concesión de la moratoria.
Así se ha titulado el artículo 13. Sin contemplar la posible denegación. Parece un coach, tan de moda en estos tiempos, que sólo contempla la vertiente positiva del asunto. Y si no se concede, ¿qué? El Real Deceto-Ley no dice nada. No hay prevista una vía especial para recurrir una denegación injusta, lo que nos avocaría a la única vía de interponer un procedimiento ordinario contra la entidad.
¿O es que el Decreto sólo contempla la concesión? Dada la redacción del artículo 13.1 esta no es una opción que se debería descartar a priori. En ningún lugar aparece la posibilidad de denegación. Igualmente, el artículo 14, que recoge los efectos de la moratoria, dice que “la solicitud de la moratoria a la que se refiere el artículo 12 conllevará la suspensión de la deuda…”. Así que, según la literalidad del precepto, es la misma solicitud la que conlleva la suspensión. Esta posibilidad se vería también abonada por el título del artículo 16: “Consecuencias de la indebida aplicación por el deudor,…”, si es el deudor el que aplica la moratoria la misma no puede ser denegada.
Entiendo que esto es absurdo. Supondría que también se admitiesen moratorias hipotecarias por coronavirus que deberían ser rechazadas de plano por no entrar claramente dentro de los supuestos, que ya son bastante complejos, como hemos visto, y cargaría sobre las espaldas del
solicitante, habitual desconocedor de la legislación, con la responsabilidad de decidir si está o no incluido dentro de los supuestos. En este sentido el hecho de que se hable de concesión y que el artículo 16.a y b distinga solicitudes presentadas y solicitudes concedidas parece que sí deja la opción de la concesión o no en la comprobación por parte de las entidades del cumplimiento de los requisitos. Cosa que parece bastante razonable. Si ya nos puede resultar difícil a los profesionales valorar cuando se está dentro de los supuestos no digamos a alguien no
versado en estas cuestiones. La interpretación de las entidades financieras sí debe ser proclive a la concesión, pero no hasta el punto de conceder moratorias a personas que claramente estén fuera. O incluso inducirles a la solicitud, como me ha comentado un cliente esta misma mañana, que ha sido el director de una sucursal el que le ha dicho que solicitase la moratoria cuando su problemática se había iniciado con anterioridad a la crisis del coronavirus.
Aquí ha de ser fundamental la labor de asesoramiento de las propias entidades. Esperemos que el caso indicado antes sea algo esporádico y que por parte de las entidades se forme e informe adecuadamente su personal para que este, a su vez, informe a la clientela.
El plazo para proceder a la implementación por parte de las entidades financieras es de un máximo de 15 días desde la fecha de la solicitud. Entendemos que la situación exige agilidad, pero teniendo en cuenta que puede haber necesidades de requerir ampliación de documentación y que puede haber avalancha de solicitudes las entidades van a tener que echar el resto para cumplir con los plazos.
4.3 Formalización en escritura pública de la moratoria hipotecaria.
El Real Decreto Ley exige que la moratoria se eleve a escritura pública y que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Aunque sea después del inicio de su aplicación. E incluso después de finalizada.
El coste de la formalización recae en el acreedor, si bien con unos honorarios bastante reducidos. Bien se podría haber hecho de forma más sencilla, documento privado
con legitimación de firmas y nota al margen en el registro.
5.- Efectos.
Lo que dice el artículo 14 del Decreto es que se suspende la deuda hipotecaria durante un periodo de tres meses que podrá ser ampliado por Acuerdo del Consejo de Ministros. Durante este periodo no se podrá:
- Dar por vencido el préstamo anticipadamente.
- Cobrar cuota alguna: ni intereses, ni amortización; ni en todo, ni en
parte.
- Tampoco se devengarán intereses.
Este precepto deja claro que la moratoria supone que no se puede cobrar nada durante esos tres meses por ningún concepto. Lo que no sabemos es qué ocurre después. ¿Se alargará el vencimiento por los mismos tres meses o bien se recalcula la totalidad del cuadro de
amortización? Lo primero, parece encajar mejor con la finalidad de la norma que es dar un respiro al prestatario, con el hecho de que la mayoría de préstamos prevén un número determinado de cuotas, y con el principio pro consumatore. Lo segundo, parece encajar mejor con la idea de que al estar ante una excepción la misma habría de ser de interpretación restrictiva y que los contratos suelen tener una fecha de finalización concreta. Lo primero supondrá una elevación de la cuota y lo segundo un mantenimiento de la misma. La incidencia será mínima en el caso de que todavía queden muchos años hasta el vencimiento del préstamo pero puede tener cierta importancia en los casos de que el vencimiento esté cercano.
Personalmente, me inclino por la primera opción por los motivos indicados pero, me temo, que se hará lo que digan las entidades financieras puesto que es poco probable que el tema llegue a judicializarse. Salvo que acabe siendo un motivo para oponernos en una ejecución hipotecaria
futura. Nunca se sabe.
6.- Inaplicación de intereses moratorios.
En el artículo 16 se ha colado de rondón una norma que va a tener escasa aplicación y que, en todo caso, será de escasa cuantía. Se prohíbe expresamente la aplicación de interés moratorio por el periodo que dure la moratoria para los que estén en el supuesto de vulnerabilidad práctica y así lo acredite a la entidad.
Digo que se ha colado de rondón porque parece contemplar el supuesto de que ese deudor, pese a estar en situación de poder solicitar la moratoria y poderlo acreditar, no lo ha hecho. Si lo hubiese hecho ya se le aplicaría la moratoria de todos los intereses por el artículo 14. No se me ocurre muy bien por qué motivo alguien que está en situación de vulnerabilidad económica no va a solicitar la aplicación de la moratoria pudiéndolo hacer y si se va a molestar en demostrarlo. En todo caso, la mayoría de los intereses moratorios se están dejando sin efecto en los juzgados por abusivos. Al menos los formalizados antes del año 2.015 y los posteriores son de importes más moderados con lo que la importancia económica y práctica del precepto es bastante escasa.
7.- Conclusión.
Una moratoria que inicialmente prevé una aplicación breve, que cubre muchos menos supuestos de los que sería deseable, para cuya aplicación se exige una recopilación de documentación excesivamente exhaustiva - especialmente teniendo en cuenta la escasez de los efectos inicialmente previstos - y que deja, como casi siempre, en manos de las entidades financieras su aplicación puesto que la revisión judicial de la misma se nos antoja harto improbable, salvo en sede de ejecución hipotecaria que puede dar cierto juego por la imprecisión de algunas de las cuestiones contempladas, como hemos visto.
Pamplona, 8 de abril de 2020.
(*) Pedro J. Martínez Recalde es Letrado de la OFIMEH del Ayuntamiento de Pamplona
