Por Luis Moreno Yoldi, abogado (*)
El Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo que entró en
vigor el pasado día 2 de abril contempla una serie de medidas que afectan a los
arrendamientos urbanos de viviendas. El objeto de esta líneas es hacer un
examen crítico del mismo, dada su deficiente y confusa redacción, muchas veces
contradictoria. Ello no obstante, se pueden aventurar algunas conclusiones,
sujetas, desde luego, al mejor y superior criterio de los órganos judiciales
quienes las aplicarán e interpretarán.
Como cuestión previa señalar que aun cuan do el Decreto-Ley
hace referencia expresa a contratos “sujetos” (artículos 1 y 2) o “suscritos”
(artículos 4 y 8) tras la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de
noviembre de 1994 (en vigor desde el 1 de enero de 1995), no parece admisible
que sólo los inquilinos que hayan convenido el contrato arrendaticio después del
1 de enero de 1995 sean los únicos beneficiarios de las medidas, excluyendo a
quienes al día de hoy sean inquilinos por título legítimo, si bien el contrato
del que traen causa se haya celebrado antes del 1 de enero de 1995. Por
ejemplo: todos los inquilinos que lo sean por subrogación, por citar el
supuesto más habitual. No parece que la “vulnerabilidad” del inquilino dependa
de la fecha del contrato que legitima su posesión actual.
El artículo 1º del Decreto-Ley , ya en su enunciado, hace
referencia expresa a la “Suspensión del procedimiento de desahucio y de los
lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional”. La medida
no es novedosa, pues, ya el Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo modificó
determinados artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil relativos a materia
arrendaticia e introdujo la figura de la suspensión. El desarrollo que hace el
Decreto de 31 de marzo de su artículo 1º requiere ciertas puntualizaciones:
1ª.- Todo procedimiento de desahucio se inicia por demanda,
si es admitida y termina por Decreto del Letrado de la Administración de
Justicia (en lo sucesivo Letrado Admón.), como clara y rotundamente lo
establece el párrafo quinto del artículo 440.3 de la LEC.
2ª.- En la demanda de desahucio ha de solicitarse
expresamente el lanzamiento del inquilino demandado, al disponerlo expresamente
el artículo 437.3 de la LEC. Si no se solicitó, tras el Decreto que ponga fin
al procedimiento o, en caso de oposición tras la sentencia, habrá que instar
demanda ejecutiva (Artº. 549 LEC).
Cierto que el artículo 440.3 de la LEC presume o da por
hecho que el lanzamiento se ha solicitado en la demanda al declarar que el
requerimiento expresará “el día y hora exactos para la práctica del
lanzamiento”. Si se ha omitido en la demanda tal solicitud de lanzamiento, el
decreto del Letrado de la Admón que lo señale podría tacharse de incongruente
por conceder lo no pedido (extra petita) .
3ª.- Es el inquilino demandado quien, tras ser requerido por
el Juzgado, debe acreditar su situación de vulnerabilidad ¿en qué plazo ha de
acreditarla?. El Decreto no lo establece, si bien hace una referencia expresa
(apartados 1 y 2 “in fine” del artículo 1º) “al plazo de diez días a que se
refiere el artículo 440.3”. No estableciéndose plazo, parece presumible que
dentro de esos 10 días se requiera al demandado TAMBIEN para que ACREDITE su
vulnerabilidad.
No parece correcto que se acuerde una suspensión “ad limine
litis”, es decir, tras admitir la demanda acordar la suspensión. Ello supondría
presumir que todos los inquilinos en España están en situación de
vulnerabilidad. Habrá muchos pero no todos. Por otro lado, la vulnerabilidad
debe ser acreditada por el inquilino demandado, luego no se presume. Las
contradicciones y la inseguridad jurídica parecen evidentes a la vista de la
literalidad del Decreto-Ley. Muestra de ello son los siguientes razonamientos:
El apartado 1 del artº 1 contiene el siguiente texto: “esta
circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a
los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria
del acto del lanzamiento”. La pregunta es ¿qué circunstancia comunica el
Letrado de la Admón. a los servicios sociales?. La respuesta, en principio,
sólo puede ser una: que en su juzgado se está tramitando un procedimiento de
desahucio frente a una persona determinada (nombres y apellidos) que habita un
piso concreto y que se informe al juzgado sobre su posible vulnerabilidad. El
Decreto dice que cumplida esa circunstancia “se iniciará una suspensión extraordinaria
del acto del lanzamiento”. El artículo 440.3 de la LEC nada dice sobre “la
situación de vulnerabilidad del inquilino”. Esta referencia se contiene en el
artículo 441.5 de la ley procesal, al añadirse dicho apartado 5 por el Real
Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo. En dicho apartado 5 se exige para la
suspensión, (por uno o tres meses, según el arrendador sea persona física o
jurídica) que los servicios sociales confirmen que el hogar afectado se
encuentra de vulnerabilidad social o económica. Ahora, según la dicción del
apartado 1 del artículo 1º es el arrendatario quien acreditará ante el Juzgado
su situación de vulnerabilidad. El apartado 2 del mismo artículo primero es
igualmente rotundo: ”Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado
anterior la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de
las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del
presente real decreto-ley, acompañando a su escrito los documentos a que se
refiere el artículo 6”. Luego, SI NO SE ACREDITA no se inicia ninguna
suspensión, ni ordinaria ni extraordinaria.
Se da la paradoja de que el Decreto Ley de 31 de marzo en
vez de favorecer al inquilino le perjudica. Antes del Decreto, como se acaba de
razonar, el apartado 5 del artículo 441 de la LEC, permitía al Letrado de la
Admón. acordar la suspensión si los servicios sociales CONFIRMABAN la situación
de vulnerabilidad del hogar. Ahora, tras el Decreto, el inquilino debe alegar y
probar documentalmente que está en situación de vulnerabilidad, lo que antes no
se le exigía. La única ventaja para el inquilino es que la suspensión lo es por
plazo máximo de seis meses y antes lo era por uno o tres meses, según la
condición del arrendador, persona física o jurídica.
El apartado 1 del artº 1º termina diciendo: “Si no estuviese
señalado……….”. Si está señalado SOBRA. Ni no está señalado es una omisión del
Decreto de requerimiento o de la demanda de desahucio, como arriba se ha
comentado. Tampoco tiene mucho sentido el último párrafo del apartado 2 al
decir: “El decreto que fije la suspensión señalará expresamente……….”. El plazo
de 10 días ni se suspende ni se reanuda. La “eventual” vista se habrá señalado
en el requerimiento y está condicionada por la existencia de “oposición”. Si no
hay oposición no hay vista, por lo huelga también la referencia a que “el
decreto que fije la suspensión……..señalará fecha para la vista”.
Parece que en
la mente de quien ha redactado el Decreto-Ley que se comenta no hay más que un
propósito: TODA DEMANDA DE DESAHUCIO DE VIVIENDA POR FALTA DE PAGO DEBE SER
SUSPENDIDA. Si es así, pagan justos por pecadores.
A modo de conclusión:
1.- Como durante la tramitación del procedimiento el
inquilino demandado sigue en el uso y posesión de la vivienda, no parece razonable
que éste se suspenda.
2.- El lanzamiento es el trámite final del procedimiento y
en ese “iter” procesal pueden darse circunstancias que eviten el lanzamiento
(desalojo, pago o enervación, oposición y cualquier tipo de acuerdo) que no
parece oportuno suspender.
3.- La sustanciación del procedimiento es indispensable para
que durante ella el demandado ACREDITE su situación de vulnerabilidad, pues,
como se ha dicho, no cabe presumir que todos los inquilinos de vivienda son
vulnerables.
Para terminar el examen sobre el artículo 1º una breve
referencia a lo dispuesto en el apartado 4 del mismo.
En este apartado se plasma la advertencia que se hace en la
Exposición de Motivos en el sentido de que “la vulnerabilidad reconocida al
inquilino no se traslade al arrendador”. La literalidad del precepto es vaga y
confusa, pues, permite dos interpretaciones: una, la misma que apunta la
Exposición de Motivos; la otra, que con independencia de la suspensión y
previamente a ella el arrendador pudiera estar en situación de vulnerabilidad.
Lo cierto es que a la vista de las exigencias contenidas en el artículo 5 del
Decreto (Definición de la situación de vulnerabilidad económica), nunca el
arrendador cumplirá el requisito del apartado 3 de dicho artículo ya que es propietario
o usufructuario de una vivienda, precisamente la arrendada al inquilino. Por
otro lado, la única previsión del comentado apartado 4 del artículo 1º, es que,
“se comunicará tal circunstancia a los servicios sociales para su consideración
en el establecimiento del plazo de suspensión y en la definición de las medidas
de protección social a adoptar”. Parece deducirse de tal texto que a la hora de
fijar el plazo de suspensión (el máximo son 6 meses) se tendrá en cuenta por el
Letrado de la Admón. esa posible vulnerabilidad del arrendador, no para “las
medidas de protección a adoptar”, ya que ello es misión de los servicios
sociales, no del órgano judicial.
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EL ARTICULO 2.- Establece que concluido el plazo contractual
más las prórrogas legales (artº 9.1) o tácitas (artº. 10.1) el contrato podrá
prorrogarse por un periodo máximo de 6 meses, por la sola voluntad del
arrendatario, si se dan las siguientes circunstancias:
a).- Que lo solicite el inquilino. Como no dice nada el
Decreto-Ley sobre cuando o en qué tiempo debe solicitarlo, por analogía con lo
dispuesto en el propio artículo 10 de la LAU de 1994, parece correcto que la
solicitud se haga con 30 días, si bien, tratándose de una medida excepcional,
transitoria y en beneficio del inquilino podría admitirse un plazo menor,
siempre que sea anterior al vencimiento contractual o de las prórrogas, ya que
tras éste, si no ha habido denuncia por ninguna de las partes, entraría en
juego la tácita reconducción del artículo 1.566 del CC.
b).- Ante el silencio de la norma, dada su transitoriedad y
el corto plazo de vigencia de la misma (desde el 2 de abril hasta dos meses
después de la finalización del estado de alarma según la Disposición Final Duodécima)
no parece descabellado admitir que la prórroga afecta a todos los
arrendamientos de vivienda, sin excepción, con in dependencia de si sus
inquilinos están o no en situación de vulnerabilidad. No parece razonable que
alguien llegue a los Tribunales para discutir esta circunstancia si la
controversia se produce. El juicio, además de la incertidumbre del resultado,
cuesta tiempo y dinero.
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ARTICULO 3.- Carece de contenido sustantivo. Se limita a
enunciar la moratoria de la deuda arrendaticia. Parece que el Decreto Ley tiene
preferencia sobre la moratoria frente a la condonación, no sólo por el
enunciado, sino por el propio texto, al decir: “Se establecen medidas conducentes
a “procurar” la moratoria arrendaticia…..”.
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ARTICULOS 4 Y 8.- Se examinan conjuntamente ya que la única
diferencia, sin perjuicio de algunas particularidades que se comentarán, radica
en la persona arrendadora. En el 4 el arrendador es una empresa o entidad
pública o un gran tenedor, sea persona física o jurídica y en el artº 8 sólo
contempla el supuesto de que el arrendador sea una persona física que tenga 10
o menos inmuebles urbanos.
El primer problema –y no pequeño- es el apremio temporal
para el inquilino. El Decreto dice que la moratoria se solicitará al arrendador
en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Decreto-ley, por lo tanto
esta solicitud debe efectuarse antes del 2 de mayo próximo. Si a ello se añade
que el artº 6 del Decreto-ley exige acompañar determinada documentación, poco
tiempo le queda al inquilino. Ahora bien, el apartado 2 de dicho artículo
permite suplir la documentación con una DECLARACION RESPONSABLE DEL INQUILINO,
sin perjuicio de que en el plazo de un mes, TRAS LA FINALIZACION DEL ESTADO DE
ALARMA Y SUS PRORROGAS, supla la aportación omitida.
En ambos artículos se hace alusión tanto a la moratoria como
a la condonación total o parcial. Sin perjuicio de algunas particularidades o
dudas que se comentarán, el esquema de ambos se reduce a estos extremos:
1º.- Sobre todo lo legislado en el Decreto-ley prevalece el
acuerdo al que lleguen las partes, sin que tengan que ajustarse a los plazos,
cuantías o porcentajes que se establecen en el Decreto, incluso cabe que ambos
supuestos coexistan: por ejemplo, condonar el 40% y aplazar el 60% restante o
supuestos similares.
2º.- El inquilino tiene que solicitarlo en el plazo de un
mes contado desde el 2 de abril, fecha de entrada en vigor del Decreto-Ley. No
parece previsible que la iniciativa la tome el arrendador. Primer problema:
constancia o fehaciencia de la solicitud.
3º.- A la solicitud deberá acompañar los documentos que se
relacionan en el artículo 6, con la salvedad arriba comentada, de suplir los
omitidos con una declaración responsable.
4º.- El apartado 2 del artº 4 dice que: “En el caso de que
el acuerdo no se hubiere producido……, el arrendador en el plazo de 7 días
laborables comunicará al arrendatario cual de las dos alternativas que le da el
Decreto ha elegido: o reducir la renta en el 50%, por un plazo máximo, en todo
caso, de cuatro meses o la moratoria que se contempla en el apartado b). ¿desde
que fecha se computan los siete días?. Parece lógico deducir que desde la fecha
en la que el arrendador recibió la solicitad del inquilino. Volvemos a los
problemas de acreditación o fehaciencia en la comunicación o notificación. Es
el arrendador quien elige o decide sobre las dos opciones a) y b) que le da el
Decreto-ley. Por la remisión expresa que el artículo 8.1 hace a los apartados 2
y 4 del artº 4 lo aquí comentado es válido para todo arrendador.
La primera duda que se plantea viene propiciada por el
apartado 3 del artº 8 al decir “Si la persona física arrendadora no aceptara
ningún acuerdo sobre el aplazamiento….” Si como acabamos de comentar es el
ARRENDADOR quien elige la alternativa y en siete días laborables la debe
comunicar al arrendatario, resulta de muy difícil comprensión ese cambio radical.
Si se ha comunicado que se elige la condonación, sobra hablar del aplazamiento.
Si se ha elegido esta opción , el aplazamiento, no tiene ningún sentido que el
arrendador se desdiga y rechace el aplazamiento que el mismo ha propuesto. La
doctrina de los actos propios opera de modo automático.
Tampoco es fácil de
entender el apartado 2 del mismo artículo 8. Si el acuerdo previo ha fracasado
y las condiciones de aplazamiento las marca el Decreto, la única recóndita
justificación podría estar en que, tras fracasar el acuerdo y, elegido por el
arrendador el aplazamiento, el inquilino propusiese un sistema distinto de
aplazamiento al marcado por el Decreto-Ley. No parece admisible que el
inquilino proponga, o mejor dicho, pretenda imponer, un sistema de aplazamiento
distinto al regulado en el Decreto, que le beneficie más; en este caso sí
parece admisible la no aceptación o rechazo por el arrendador. Podría
entenderse que la negativa del arrendador haga referencia no al aplazamiento o
fraccionamiento en sí, sino a las condiciones del mismo sugeridas o pretendidas
por el inquilino. De la redacción del apartado 2) puede inferirse que en la
solicitud del arrendatario se contienen determinadas condiciones del
aplazamiento y en tal caso se puede entender que el arrendador las acepte o
rechace o platee otras alternativas. Como se ha advertido, si hay acuerdo sobra
el Decreto-Ley. Si el arrendador cumple las previsiones del mismo, el inquilino
o “lo toma o lo deja” Ciertamente que estos dos apartados (2 y 3) son de difícil
comprensión dada su lamentable redacción.
Sobre lo que se acaba de comentar hay opiniones distintas.
Se ha escrito, comentando el apartado 3 del artº. 8, que el arrendador puede
negarse a aceptar el aplazamiento, alegando que el inquilino goza de las ayudas
de financiación a que se refiere el artº 9 y que sólo a los arrendadores del
artº 4 se les “impone” el aplazamiento. Aquí no se comparte ese criterio. No es
el inquilino quien elige una de las dos alternativas (condonación o
aplazamiento), ES EL ARRENDADOR. Como se advertía arriba, es presumible que el
inquilino pretenda un aplazamiento más ventajoso que el regulado en el Decreto,
y aquí si es factible LA NEGATIVA O NO ACEPTACION por parte del arrendador. Si
se acepta que el arrendador del artículo 8 (persona física con menos de 10
inmuebles) puede rechazar el aplazamiento, es tanto como OBLIGAR al inquilino
que se endeude (acudiendo al mini-crédito) en beneficio exclusivo del
arrendador que de esta forma cobra, de una vez, el total de la deuda arrendaticia,
sin olvidar que esta posibilidad de acudir al préstamo que regula el artº 9,
también la tienen los inquilinos del artº 4. Será el inquilino y no el
arrendador quien elija entre aceptar el aplazamiento o acudir al préstamo.
El
rechazo o la no aceptación del arrendador sólo tiene justificación ante
pretensiones del inquilino distintas a las contenidas en el Decreto Ley y aquí
es claro: la deuda se fraccionará en 36 mensualidades, sin intereses y se
cobrará a partir de la siguiente mensualidad. Si el inquilino pretendiere un
aplazamiento más ventajoso cabe, sin duda, el rechazo, pero si el inquilino
propone un aplazamiento de 6 meses ¿cabe también rechazo?. Es absurdo que el
arrendador rechace el aplazamiento que él mismo ha propuesto y ese aplazamiento,
según el apartado 1 del mismo artículo 8 viene recogido en los apartados 2 a 4
del artículo 4 . El mismo apartado 2 del artº 8 hace referencia expresa “a las
condiciones de aplazamiento o fraccionamiento que acepta……….o las posibles
alternativas que plantea en relación con las mismas”. Y ESTO ES LO QUE DEBE
COMUNICAR EL ARRENDADOR AL INQUILINO. Otra cosa es que se discutan “las
condiciones de aplazamiento”, pero no el aplazamiento en sí. En este último
supuesto, si no hay acuerdo, no hay aplazamiento.
Una consideración última que es extensiva a todos los
artículos del Decreto Ley relativos a los arrendamientos de viviendas. Este
Decreto Ley SOLO AFECTA A INQUILINOS VULNERABLES. NO TODO INQUILINO ES ACREEDOR
DE LAS MEDIDAS O BENEFICIOS QUE CONTEMPLA. Debe tenerse muy presente que es el
inquilino quien debe acreditar (artículos 5 y 6) su vulnerabilidad. Los
problemas van a surgir cuando el arrendador entienda, justificadamente o no,
que el inquilino no ha acreditado su vulnerabilidad. Lo prudente y aconsejable
es que el arrendador, tras recibir la solicitud del inquilino, comunique o
notifique a éste que a su juicio no cumple con alguno o algunos de los
requisitos, indicando las omisiones. Se ha advertido arriba que la omisión de
alguno de los documentos exigidos se puede suplir con la declaración
responsable. Si al recibir la comunicación del arrendador, el inquilino los
tiene a su disposición, los acompañará. Si no los tiene indicará los motivos,
alegando el plazo que le concede el artículo 6.2. Si el arrendador persiste en
su negativa, parece coherente que sea el inquilino quien elija entre las dos
alternativas que se contemplan en el artículo 4.2 y comunicarlo, a ser posible,
fehacientemente al arrendador.
No parece aconsejable que, con fundamento en la
negativa del arrendador, el inquilino se cruce de brazos y no pague nada. Si el
artículo 7 del Decreto Ley contempla una posible responsabilidad del inquilino
ante situaciones ficticias de vulnerabilidad (“buscarse o mantenerse” dice el
Decreto) no se antoja arbitrario o descabellado que el arrendador asuma
responsabilidades por obstaculizar, impedir o demorar la aplicación de las
medidas que contempla el Decreto-Ley.
Sobre las ayudas transitorias, amén de lo adelantado, se
harán los comentarios oportunos al examinar el artículo 9.
ARTICULO 5.- Se detallan los requisitos que han de darse en
el inquilino, sea trabajador por cuenta ajena o autónomo para ser considerado
vulnerable económicamente.
Ya el enunciado es incorrecto. La vulnerabilidad tiene
efectos no sólo para la moratoria u obtener ayudas, sino también para obtener
la condonación total o parcial y suspender el lanzamiento, como inicialmente se
comentó.
Se requiere la concurrencia conjunta de todos los requisitos
enumerados.
Milagrosamente se pueden entender todos los requisitos
señalados, aunque alguno llame la atención. Por ejemplo, no es vulnerable si el
inquilino o cualquiera de los miembros de la unidad familiar es propietario de
una vivienda en España ¿y si tiene 10 hectáreas de regadío o 3 locales comerciales?.
Cierto que si el regadío es productivo y los locales están arrendados no se
cumplirá el apartado 1. a) i) , pero se podría haber regulado mejor.
ARTICULO 6.- También este artículo es asumible o
comprensible a simple vista. Discutible es que se exija al autónomo la
certificación a la que se refiere el apartado b). El cierre de los
establecimientos comerciales e industriales, salvo las excepciones permitidas
(supermercados, panaderías, estancos etc.) han sido impuestas por el Decreto
Ley que declaró el estado de alarma. Parece redundante tener que acreditar un
cierre impuesto por Ley.
En cuanto a la nota del Registro de la Propiedad, según
parece, el Colegio de Registradores de España ha publicado una nota en su
página web anunciando que la nota simple informativa ha de solicitarse por
correo electrónico acompañando necesariamente fotocopia del DNI de las personas
integrantes de la unidad familiar sobre la que debe expedirse la información.
Por otro lado parece admisible que los documentos exigidos se puedan aportar
por fotocopia, conservando el interesado los originales.
ARTICULO 7.- También asumible en su redacción, con un
pequeño matiz. Si el inquilino ha engañado su responsabilidad alcanza no sólo
al supuesto de moratoria o percepción de ayudas, sino también a los casos en
que haya obtenido indebidamente una condonación total o parcial. Ha sido cauto
el Decreto al aludir “a responsabilidades de otro orden”. Quizás la matización
del “otro orden” disuadiría a muchos de intentar “pasarse de listo”.
ARTICULO 9.- Plantea ciertos problemas interpretativos. Está
claro que autoriza o faculta al inquilino para pedir un préstamo, sin intereses
ni gastos, hasta un importe máximo de seis mensualidades de renta. A simple
vista parece sencillo, pero a buen seguro que la entidad bancaria pedirá
determinada acreditación de la situación de vulnerabilidad del solicitante. Si
es trabajador por cuenta ajena el desempleo y el contrato de arrendamiento
podrían ser suficientes, pero los artículos 5 y 6 exigen más documentación. Hoy
por hoy no se puede aventurar la fexibilidad o rigidez en la concesión de estos
préstamos y tampoco se conoce “los criterios y requisitos que se definirán en
la Orden a dictar”. El propio artículo ya determina que estas ayudas
transitorias de financiación sólo se aplicarán al pago de la renta. Ante el
desconocimiento de su funcionamiento huelga hacer mayores consideraciones.
(*) Luis Moreno Yoldi, letrado de la Comisión de Estudios
del MICAP
