Por Miguel Salcedo Arrondo, abogado. (*)
La crisis sanitaria derivada de la pandemia del coronavirus
y el confinamiento de los
ciudadanos establecido por
el Real Decreto 463/2020, de
14 de marzo,
conlleva, sin duda,
unas graves consecuencias
económicas y sociales.
Las relaciones
de Derecho privado
se ven afectadas impactando especialmente en las
relaciones contractuales de tracto sucesivo
y de carácter
sinalagmático. Así ocurre, entre
ellas, en los contratos de alquiler de local de negocio
alterando de modo esencial la base del acuerdo suscrito entre las partes.
La cuestión a
debatir es quien
debe asumir las
consecuencias del cese (obligado)
de la actividad
profesional dictado por
las autoridades. O lo que es lo mismo, en el caso del arrendamiento de local, quien debe soportar el
riesgo del incumplimiento no culpable de pago
de la renta
por el arrendatario
que ha visto
paralizada su actividad y carece
de ingresos.
La Ley de
arrendamientos urbanos (LAU)
no prevé nada
al respecto por lo
que habrá que
estar a lo
pactado (pacta sunt servanda). Si nada se ha previsto, como
es lo habitual, el arrendatario deberá seguir pagando la renta por constituir
su principal obligación.
No contempla la
LAU una norma
parecida al art.
1575 del Código Civil
aplicable a los
arrendamientos rústicos que
prevé la 2posible
rebaja de la
renta “por pérdida
de más de
la mitad de los
frutos por casos
fortuitos extraordinarios e
imprevistos, salvo pacto especial en contrario.
Se entendía por caso fortuito extraordinario: el incendio,
la guerra, peste,
inundación insólita, langosta,
terremoto u otro igualmente
desacostumbrado y que
los contratantes no
hayan podido razonablemente prever”.
Por lo tanto, el
arrendador de local
de negocio no
está obligado a rebajar
la renta al
arrendatario cuando éste
no puede cumplir por caso
fortuito. El riesgo lo padece el arrendatario y por ello, el mejor
consejo será instarle
a que en esta situación excepcional lo mejor será negociar con el
arrendador.
En definitiva, estamos
ante una situación
extraordinaria de fuerza mayor,
dado que los
efectos jurídicos perjudiciales
para los derechos y obligaciones
de las partes eran totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en que
se celebró el contrato, salvo que se hubiera regulado la fuerza mayor de forma
expresa en el contrato (lo cual no es habitual), en cuyo caso, como hemos
indicado, habrá que estar a lo querido por las partes al respecto, pues opera
con plenitud la autonomía privada
en estas relaciones
contractuales entre arrendador y
arrendatario.
Ante esta tesitura,
se plantea la
duda de si
el arrendatario puede exigir
una modificación del
contrato consistente en
un ajuste temporal de
la renta inicialmente
pactada para paliar
el gran desequilibrio de
la base negocial
sufrida por un
evento de fuerza mayor,
y en el
peor de lo
casos, la suspensión
del contrato o su resolución.
La doctrina rebus
sic stantibus (“así
están las cosas”)
como cláusula implícita en la contratación tiene por finalidad
restablecer el equilibrio de las
prestaciones en el
momento de la
perfección del 3 contrato alteradas por acontecimientos
extraordinarios e imprevisibles acaecidos
con posterioridad, actualizando
esta institución de creación doctrinal y jurisprudencial.
Cuando estos acontecimientos o
circunstancias extraordinarias se
generan de forma sobrevenida, es decir, tras haberse formalizado el contrato,
no son imputables a ninguna de las partes contratantes, y rompen gravemente
el equilibrio de las prestaciones
recíprocas del contrato, existe
un mecanismo de
asignación de dicho
riesgo contractual que ha sido elaborado por la doctrina jurisprudencial
del Tribunal Supremo que se denomina cláusula rebus sic standibus y que nace del
principio de buena
fe que debe
garantizarse en las relaciones contractuales previsto en los
arts. 7 y 1258 del Código Civil. Esta regla permite al deudor exonerarse o
aminorar el impacto negativo de un
riesgo que no
ha podido asignarse
en el contrato
a ninguna de las
partes por su
carácter imprevisible y
que hace excesivamente onerosa
o irrazonablemente desproporcionada su obligación
respecto de la
contraprestación que recibe
de la otra parte,
exigiendo al juez
la modificación del
contrato, e incluso,
su resolución si dicho
impacto fuera de
tal gravedad que
hiciera imposible el cumplimiento
del contrato por
la parte perjudicada
o frustrare la finalidad del mismo.
Esta regla o principio en nuestro derecho civil común carece
de regulación legal. En el derecho civil foral navarro, sin embargo, el Fuero
Nuevo, en su Ley 498, la contempla expresamente cuando dice:
“Cuando se trate de obligaciones de largo plazo o tracto
sucesivo, y durante el tiempo de cumplimiento
se altere fundamental
y gravemente el
contenido económico de la
obligación o la
proporcionalidad entre las
prestaciones, por haber sobrevenido
circunstancias imprevistas que
hagan extraordinariamente oneroso
el cumplimiento para una de las partes, podrá esta solicitar la revisión judicial para que se modifique la obligación
en términos de equidad o se declare su resolución.”
Este precepto
contempla con detalle
el presupuesto de la cláusula
rebus así como los requisitos que permiten instar una eventual revisión
judicial al contrato afectado. En este
sentido, coincide básicamente con los requisitos que el Tribunal Supremo exige
para justificar la aplicabilidad de
la cláusula rebus sic
stantibus y que
según la doctrina
jurisprudencial son los siguientes, cambio
de circunstancias, imprevisibilidad, excesiva onerosidad y
subsidiaridad.
A mi juicio,
y salvo mejor
criterio de los
tribunales, puede ser perfectamente subsumible la aplicación de
la doctrina jurisprudencial de la cláusula
rebus expuesta a
los riesgos jurídicos
derivados de la pandemia
del Coronavirus, siempre
y cuando se den en
el caso concreto los presupuestos
jurídicos analizados.
En este sentido,
el inquilino perjudicado
por los efectos
del Coronavirus podrá invocar
la cláusula rebus
para exigir la modificación o
suspensión del contrato
y, en el
peor de los casos,
incluso su resolución.
La cláusula rebus ya fue invocada con éxito ante los
tribunales con motivo de los efectos
derivados de la
grave crisis económica
y financiera que sufrió España hace unos años. En este sentido, son muy ilustrativas
las Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 30 de junio y de
15 de octubre de 2014.
Si bien esta
tesis jurisprudencial fue
corregida por el
Tribunal Supremo en Sentencias de 24 de febrero de 2015 y de 30 de abril
de 2015 dado que
es discutible que
se dé el
requisito de la imprevisibilidad que
exige la aplicación
de la cláusula
rebus sic stantibus por razón de
una crisis económica cuando quien la invoca es empresario, entiendo
que es una
cuestión que aquí
no podría alegarse para
desestimar su aplicación, pues no cabe duda de que el Coronavirus y
sus graves efectos
en la economía
eran imprevisibles para
todos.
Señalar que es posible pactar por contrato la inaplicación
de la cláusula rebus reduciendo al máximo
el núcleo de
incertidumbre existente
hasta hacerlo desaparecer
por completo alcanzando
una mayor seguridad jurídica.
Por último, indicar que lo analizado puede verse alterado
por las medidas que con carácter extraordinario puedan
acordar las autoridades y
resulten aplicables de
manera imperativa a los contratos
de arrendamiento de local de negocio. Así, sin ir más lejos, se acaba de
publicar el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan
medidas urgentes complementarias en
el ámbito social y económico para
hacer frente al COVID-19, y que permite al arrendatario instar
una eventual resolución
del contrato de
local de negocio si
acredita que la
incidencia de esta
pandemia en su negocio impide que pueda continuar con el
mismo.
(*) Miguel Salcedo Arrondo es miembro de la Comisión de Derecho Civil y
Foral del MICAP.
